Disdire un contratto d’affitto non è una formalità. È un atto preciso, con regole e tempi da rispettare. Vale sia per il proprietario che per l’inquilino. Se non lo fai nel modo giusto, rischi problemi legali o fiscali. Quindi meglio capirlo bene.
Non tutti i contratti seguono le stesse regole. Ci sono i 4+4 a canone libero, i 3+2 a canone concordato, quelli transitori (da 1 a 18 mesi), quelli per studenti (da 6 a 36 mesi) e quelli commerciali (minimo 6 anni, 9 per gli alberghi). Ognuno ha le sue regole per la disdetta.
La disdetta è la comunicazione scritta con cui una parte dice all’altra che non vuole rinnovare il contratto alla scadenza. Oppure che vuole chiuderlo prima, ma solo se ci sono le condizioni per farlo. Non va confusa con la risoluzione consensuale, che si fa solo se entrambe le parti sono d’accordo.
Il proprietario può disdire alla prima scadenza (per esempio dopo 4 anni nel contratto 4+4), ma solo in alcuni casi previsti dalla legge. Per esempio se ha bisogno della casa per sé o per un familiare, se deve fare lavori importanti, se vuole venderla, o se l’inquilino non rispetta gli obblighi. In questi casi deve inviare una raccomandata A/R o una PEC almeno 6 mesi prima.
L’inquilino invece può disdire anche senza dover spiegare i motivi, basta che rispetti il preavviso. Di solito sono 6 mesi, ma alcuni contratti prevedono 3 mesi. Anche qui serve raccomandata o PEC. Se vuole uscire prima della scadenza, deve avere un motivo serio e documentabile.
Il locatore non può mandare via l’inquilino prima della scadenza, a meno che quest’ultimo non paghi, usi male l’immobile, o subaffitti senza permesso. In questi casi si può chiedere la risoluzione in tribunale.
La disdetta deve essere sempre scritta e inviata con un mezzo tracciabile. Vanno bene raccomandata con ricevuta di ritorno, PEC, o notifica tramite ufficiale giudiziario. Nella lettera devono esserci i dati del contratto, le generalità delle parti, la data di fine rapporto, le eventuali motivazioni (se richieste), e la firma di chi scrive.
Se il contratto si interrompe prima della scadenza, va comunicato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Si deve pagare un’imposta di 67 euro, tranne se si è in regime di cedolare secca. In ogni caso, va presentato il modello RLI, anche online. Con la cedolare secca non c’è imposta da versare, ma la comunicazione resta obbligatoria. Se non la fai, il contratto risulta ancora attivo.
Chi non rispetta i termini di preavviso rischia conseguenze. Se è l’inquilino, potrebbe dover pagare i mesi mancanti. Se è il locatore, l’inquilino può rifiutare la disdetta e ottenere il rinnovo del contratto.
L’inquilino dovrebbe sempre leggere bene il contratto, rispettare i tempi e tenere una prova dell’invio. Il locatore deve motivare in modo chiaro la disdetta, usare sempre comunicazioni scritte e tracciabili, e rispettare la legge.
Disdire un affitto non è difficile, ma va fatto con attenzione. Bastano un errore o un ritardo per complicarsi la vita. Meglio non improvvisare.
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Porto San Giorgio li 02/08/2025
392/1327360
