Quando con il decesso di una persona, più soggetti ereditano una quota di un immobile dobbiamo parlare di Comunione ereditaria, che in pratica equivale ad una comproprietà.
Ogni erede possiede una quota dell’intero immobile e può utilizzarla interamente in ogni sua parte senza poter negare però lo stesso diritto agli altri coeredi.
Accade di frequente poi che gli eredi non siano d’accordo sulla destinazione del futuro immobile, con qualcuno che vorrebbe vendere e qualcuno che invece preferirebbe mantenere la proprietà.
Nel caso in questione non prevale la maggioranza, perché nell’atto di compravendita occorre la firma di TUTTI i comproprietari dell’immobile, quindi basta una sola persona non consenziente alla vendita per bloccare di fatto il rogito notarile.
Allo stesso tempo non è possibile obbligare un soggetto a restare proprietario di un immobile di cui vuole disfarsi.
Quindi come si risolve?
Vediamo tutti i casi:
Cosa succede se uno dei coeredi continua ad abitare nell’immobile ereditato?
Di fatto il coerede è proprietario dell’immobile e come abbiamo detto può usufruirne totalmente. In questo caso non si applica l’usucapione in quanto il coerede è già proprietario dell’immobile, ma se di fatto cambia le serrature e impedisce continuamente per oltre 20 anni agli altri eredi l’accesso potrebbe usucapire le quote degli altri.
Un coerede può vendere la sua quota dell’immobile?
Il coerede può vendere la sua quota dell’immobile, indipendentemente dal parere degli altri coeredi, che hanno però diritto di prelazione.
Il coerede venditore notifica agli altri coeredi le condizioni di vendita e questi ultimi hanno due mesi di tempo per accettare la proposta.
In caso gli altri coeredi non esercitino in tempo utile la proposta o non avessero intenzione di accettarla, si può procedere alla vendita della quota a patto che non si cambino le condizioni notificate agli altri comproprietari.
Cosa fare se un erede non vuole vendere?
Se uno degli eredi non vuole vendere, bisogna ricorrere al tribunale per avere una divisione giudiziale dell’immobile.
Il giudice verifica per prima cosa se l’immobile possa essere diviso in natura, ad esempio primo piano a Tizio, secondo piano a Caio.
Se questo non fosse possibile come nel caso di una piccolissima casa, il giudice verifica se c’è un erede che è disposto a pagare le quote degli altri e nel caso ci fosse più di un soggetto disposto ad acquistare, privilegia chi ha diritti specifici come chi abita nella casa, pur avendo una quota minore.
Nel caso l’immobile non fosse abitato il giudice privilegia la quota maggiore.
Nell’eventualità che nessun soggetto possa o voglia acquistare l’immobile, il giudice lo mette all’asta e l’importo ricavato sarà diviso secondo le quote di proprietà.
Potrebbe interessarti anche questo articolo.
Porto San Giorgio li 17/09/2023
392/1327360
