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Caparra confirmatoria, caparra penitenziale, acconto prezzo, quali differenze?

Nella compravendita immobiliare di solito è d’uso disciplinare o meglio dare forza al preliminare o compromesso di vendita con una caparra detta confirmatoria.
La caparra confirmatoria in pratica è una somma di denaro che viene lasciata a garanzia degli adempimenti presi.
Ben disciplinata dal codice civile prevede che in caso di inadempienza della parte acquirente, questa venga acquisita da parte venditrice e in caso di inadempienza di parte venditrice la corresponsione del doppio della caparra versata.
Cosi facendo le parti si sono impegnate in egual modo nella trattativa di compravendita.
Con la caparra confirmatoria a meno che non sia espressivamente specificato, vi è anche la possibilità per la parte NON inadempiente di chiedere o l’adempimento forzoso del contratto o un ulteriore risarcimento del danno.
La caparra confirmatoria è comunque secondo il sottoscritto la forma di garanzia in assoluto piu’ adeguata per una compravendita immobiliare.

Si parla invece di caparra penitenziale quando entrambe le parti stabiliscono sin dalla fase del preliminare di vendita la possibilità di recedere il contratto, quantificando già da allora la somma da pagare come risarcimento.
La caparra penitenziale è quindi la somma di denaro che verrà persa in caso di inadempienza contrattuale: in modo equivalente in caso di mancanza dell’acquirente, con il doppio della somma per la parte venditrice.
Con la caparra penitenziale non si correrà però il rischio di incorrere in fastidiose conseguenze legali in quanto vengono escluse a prescindere avendo già concordato l’importo del recesso.

L’acconto  prezzo invece è una somma che viene versata dal potenziale acquirente a titolo di anticipo sul prezzo di vendita e non ha funzioni di garanzia.
Questo significa che se poi non viene piu’ stipulato l’atto definitivo di compravendita tale somma dovrà essere sempre restituita all’acquirente, anche nel caso in cui la mancata vendita sia da attribuirsi a quest’ultimo.
In caso di acconto prezzo però non viene esclusa la possibilità di chiedere il risarcimento danni per la parte inadempiente.
A differenza delle caparre l’acconto prezzo ha una tassazione piu’ alta in fase di registrazione ( circa il 3% ) che a volte dà modo di avere un rimborso in fase di rogito notarile in quanto queste spese vengono scontate dalla registrazione dell’atto finale.

 

Stefano Pallotti
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Agente immobiliare FIAIP
Consigliere provinciale FIAIP
Consigliere regionale FIAIP
Iscritto all’albo dei C.T.U.( Consulenti tecnici di uficio ) presso il tribunale di Fermo
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